Obsługa księgowa nieruchomości – czy trzeba zakładać firmę?

Chcesz zakupić mieszkanie lub dom? Z czym to się wiąże i jak się z tego rozliczyć? Co zrobić w przypadku, gdy chcesz dany lokal wynająć? Kiedy dasz sobie radę sam, a kiedy potrzebujesz księgowego? Postaramy się w zrozumiały sposób odpowiedzieć na nurtujące pytania. 

Zakup nieruchomości

Jeżeli chcemy kupić mieszkanie lub dom, możemy skorzystać z pomocy profesjonalisty tzn. pośrednika z biura nieruchomości. Zakup nieruchomości powinien zostać udokumentowany w formie aktu notarialnego, który jest sporządzany przez osobę do tego uprawnioną, czyli notariusza. Notariusz przygotowuje odpowiednie dokumenty, przy okazji udziela informacji odnośnie wszelkich opłat i zobowiązań. 

Inwestycja w nieruchomości – czy trzeba zakładać firmę?

W dzisiejszych czasach wiele osób inwestuje w nieruchomości. Najczęściej ludzie kupują mieszkania, aby je później wynająć. W takim razie wielu zastanawia się czy należy zakładać działalność gospodarczą, czy jednak można wynajmować mieszkanie jako osoba prywatna?

Odpowiedź na te pytanie nie jest jednoznaczna i prosta. Żadne przepisy nie regulują tego, przy jakiej ilość posiadanych mieszkań (czy domów) należy założyć firmę, a kiedy można uznać to jako wynajem przez osobę prywatną. 

Zasada ogólna głosi, że działalność gospodarczą powinniśmy założyć, jeżeli usługi wykonywane są w sposób zorganizowany, ciągły oraz liczymy na większe zyski. Istnieje również inny sposób rozumowania takiej działalności gospodarczej, chodzi o sytuacje, gdy wynajmujący:

  • nawiązuje współpracę z wyspecjalizowanymi firmami,
  • dokonuje wynajmu wielu nieruchomości lub najmu okazjonalnego,
  • traktuje najem jako stałe źródło dochodu,
  • wynajmuje mieszkanie lub dom w sposób ciągły, czyli przez dłuższy okres.

W przypadku jeżeli wynajmujemy np. tylko jedno lub dwa mieszkania,ale utrzymujemy się z innych źródeł przychodów, wówczas można rozliczać się w ramach najmu prywatnego i nie trzeba zakładać firmy.

 

Rozliczenie najmu prywatnego

Osoby prywatne często potrzebują pomocy odnośnie rozliczania najmu. Przy najmie prywatnym trzeba pamiętać o dwóch podatkach: 

  • podatek VAT,
  • podatek dochodowy.

Podatek VAT

Podatek VAT można uniknąć. Osoba, która wynajmuje lokal w celach mieszkaniowych np. rodzinie lub studentom, nie musi opłacać VAT-u, dlatego, że jest z niego zwolniona.

Jednak jeżeli wynajmujemy lokal w celach firmowych np. na biuro lub magazyn, wtedy do kwoty 200 tysięcy przychodu w roku można ubiegać się o zwolnienie z płacenia podatku VAT. Natomiast powyżej tej kwoty obowiązkiem osoby wynajmującej jest się zarejestrować do VAT-u. Można również dobrowolnie zgłosić do opłacania VAT-u, jeżeli jest to korzystne dla nas finansowo.

Podatek dochodowy

Osoba wynajmująca nieruchomość w celach prywatnych ma dwie opcje jeżeli chodzi o opłacanie podatku dochodowego. Można opłacać podatek na zasadach ogólnych lub ryczałtowo.

W zasadach ogólnych istnieją dwie stawki podatku:

  • 18% do dochodu 85,528 zł,
  • i 32% powyżej tej kwoty.

Dochód jest to przychód odejmując koszty, dlatego też zaleca się wybór takiego sposobu rozliczenia, gdy koszty przy najmie są stosunkowo spore.

Drugie rozwiązanie to ryczałt, który też ma dwie stawki:

  • 8,5% do przychodu 100 tys. zł,
  • oraz 12,5% powyżej tej kwoty.

Podatek opłacany jest od przychodu, więc koszty nie są istotne. Jeśli masz małe koszty, warto wziąć pod uwagę tę opcję.

Jeżeli wynajmujący rozlicza się samodzielnie, to przy zasadach ogólnych powinien zbierać faktury przychodowe, kosztowe i na ich podstawie wylicza się podatek. Przy ryczałcie sumuje się  kwoty przychodu z danego miesiąca i wylicza się zobowiązanie do uregulowania do urzędu skarbowego.

 

Kiedy warto skorzystać z pomocy obsługi księgowej?

Z usług księgowych biura rachunkowego z pewnością warto skorzystać, jeżeli wynajmujemy większą ilość nieruchomości w ramach działalności gospodarczej. Księgowy na pewno zadba o poprawne wyliczenie podatków, przekazywanie dokumentów do urzędu czy złożenie deklaracji. Każdy księgowy wie, jak rozliczyć inwestycje, koszty remontu czy budowy i co dla firmy najbardziej się opłaca. Dobry księgowy jest dla firmy dużą pomocą i powinien służyć fachową poradą.

Warto wspomnieć również, że istnieje spora liczba osób, która rozlicza najem prywatny (np. jednego czy dwóch mieszkań) i korzysta z pomocy księgowej. Na pewno na początku jest to dobra opcja, ponieważ w łatwy sposób można się nauczyć rozliczania podatków i zapytać księgową o wiele rzeczy. Jeśli chcemy, mieć pewność, że wszystko jest rozliczane w prawidłowy sposób można podjąć stałą współpracę np. z księgowym z biura rachunkowego, ale nie jest to wymóg konieczny.